Недвижимость – Вторичка

Особого внимания заслуживает ст. 8.1 п. 6 ГК РФ, которая вроде бы раскрывает содержание понятия «добросовестный приобретатель», прямо указывая: «Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признаётся добросовестным (ст. 234, 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.» Данный пункт закона введён ФЗ от 16.12.2019 № 430-ФЗ. Однако радоваться преждевременно – предлагаю обратить внимание на следующее.
Первое: вторая часть приведённой нормы «пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.»
Второе: статья М. К. Сулейменова «Добросовестность в гражданском праве: проблемы теории и практики». Ссылаясь на работы М. Ф. Лукьяненко, автор статьи констатирует «Что касается добросовестности как оценочного понятия, следует присоединиться к высказанному в литературе утверждению, что реализация принципов добросовестности, разумности и справедливости, выступающих в качестве предела усмотрения при применении оценочных понятий гражданского права, производится судом путём сравнения поведения лица со стандартом среднего человека. Однако у каждого правоприменителя (читаем – суда) свои оценочные критерии, собственные представления и понимание, что такое средний человек. Они могут быть разными и существенно отличаться друг от друга, часто это зависит от опыта, возраста и других факторов. Поэтому принципы разумности, добросовестности и справедливости являются неопределёнными пределами усмотрения, что ещё раз подтверждает вывод об оценочных понятиях, имеющих место в гражданском праве, как явлении в большей степени субъективном, нежели объективном».
Переведя изложенное на язык обычного человека, можем сказать, что ясность изложения и понимания термина «добросовестный приобретатель» с позиции законодателя, закреплённого в п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, является кажущейся, возможность признать либо нет гражданина добросовестным покупателем вновь передано на усмотрение суда. Аналогичный вывод делает и Степан Хантимиров в статье, размещённой в «ЭЖ-Юрист» (№ 10, 2020 г.), где автор указывает: «Вместе с тем Верховный суд придерживается несколько иной позиции, нежели законодатель, и налагает на приобретателя недвижимого имущества более высокий стандарт доказывания добросовестного поведения. Так, приобретатель должен совершить все возможные действия, чтобы проверить право собственности отчуждателя на недвижимое имущество, в том числе: получить выписку из ЕГРН, лично осмотреть объект, проверить фактическое владение отчуждателя, всю возможную историю отчуждения имущества. Риски, связанные с несовершением таких действий, несёт приобретатель».
Вывод С. Хантимирова основан на анализе судебной практики, что подтверждается указанием им на гражданские дела, рассмотренные в различных судебных инстанциях, и выводы суда, положенные в основу принятого решения. Например:
– Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2019 № 19АП-2153/2019 по делу №А35–6503/2018) – резолютивная часть: отчуждатель или подконтрольное ему лицо пользуется имуществом вместо приобретателя после совершения сделки по отчуждению…
– Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26.03.2015 № 305-ЭС14–5473 по делу №А41–268/14 – резолютивная часть: приобретатель знал или мог знать о банкротстве отчуждателя…
– Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 16.08.2016 по делу № 33–8180/2016 – резолютивная часть: имущество было реализовано по явно заниженной стоимости…
– Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.10.2015 № 33–16601/2015 по делу № 2–1915/2015 – резолютивная часть: период нахождения имущества в собственности продавца был подозрительно коротким…
– Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11.09.2017 №Ф09–6167/16 по делу №А07–8387/2014» – резолютивная часть: наличие родственных связей между продавцом и приобретателем имущества.
 
Вывод: в резолютивной части судебных решений по тем либо иным обстоятельствам суд не видит возможности признать заинтересованное лицо добросовестным приобретателем и предполагает отмену принятого ранее решения, что ведёт к отказу в признании истца добросовестным приобретателем.
Обобщая изложенное, отметим, что более правильным и удобным для лица, не связанного с юридической, риелторской деятельностью, будет принять формулировку, предложенную С. И. Ожеговым и Н. Ю. Шведовой, и рассматривать понятие «добросовестный приобретатель» как лицо, честно исполнившее свои обязанности и в результате этого ставшее владельцем, обладателем чего-нибудь, в нашем случае квартирой.
Ответ на вопрос: какие обязанности, кроме оплаты стоимости покупки, должно честно исполнить лицо, чтобы в ходе судебного процесса его признали добросовестным приобретателем, можно увидеть в материалах судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утверждены Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 1 октября 2014 года и 25 ноября 2015 года). В материалах изложены обстоятельства, учитываемые судами при решении вопроса о признании приобретателя добросовестным:
а) наличие записи в ЕГРП о праве собственности отчуждателя имущества;
б) была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки;
в) меры, которые принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество;
г) производился ли покупателем осмотр жилого помещения до его покупки;
д) ознакомился ли он со всеми правоустанавливающими документами;
е) иные факты, обусловленные обстоятельствами дела, в том числе связанными с возмездностью приобретения имущества.
Отложим полученную информацию в тайниках памяти и идём дальше.
С 01.01.2020 подлежащее изучению понятие «добросовестный приобретатель» приобрело повышенную ценность, так как данный статус теперь позволяет покупателю отстаивать в суде право на возмездно приобретённое жильё у недобросовестного продавца и на получение от государства денежной компенсации в случаях, установленных законом.
Действуя с должной осмотрительностью и разумно, не блуждая в дебрях интернета, обратим внимание на ФЗ от 2 августа 2019 г. № 299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», вступивший в силу с 01 января 2020 года.
Глава 10.1 «Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения». Ст.68.
– п. 1. Физическое лицо – добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее в настоящей статье – добросовестный приобретатель), имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счёт казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.
– п. 2. Компенсация, предусмотренная настоящей статьёй, выплачивается на основании вступившего в законную силу судебного акта по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате данной компенсации.
– п. 3. Размер компенсации, предусмотренной настоящей статьёй, определяется судом исходя из суммы, составляющей фактический ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта, предусмотренного частью настоящей статьи.
На первый взгляд, всё просто и понятно. Хочется воскликнуть, что с 01.01.2020 все покупатели квартир – под защитой государства. Лицо, признанное в суде добросовестным приобретателем, имеет возможность обратиться с иском к Российской Федерации и возвратить деньги в размере кадастровой стоимости купленной ранее квартиры. Принимая во внимание, что в настоящее время кадастровая стоимость объекта составляет не менее 70 % от рыночной цены квартиры, гражданин(ка) получает право на компенсацию ранее безвозвратно утерянных денежных средств в размере, как минимум, 70 %. Выгода признания гражданина добросовестным приобретателем очевидна.