Теория и практика экономических измерений в недвижимости

Понятие «начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка» по своей сути ближе к понятию «право застройки».
Понятие «право аренды» и им подобные упоминаются в 10 статьях Гражданского и Земельного Кодексов РФ без раскрытия их содержания:
•  права на земельный участок, принадлежащие арендаторам;
•       права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков; 
•       арендные права; 
•       права по договору аренды; 
•       право на заключение договора аренды; 
•       право на приобретение земельного участка в аренду; 
•       право на сдачу имущества в аренду; 
•      право на заключение договора аренды земельного участка. 
При проведении оценки для целей девелопмента возникают большие трудности с применением этих понятий. В соответствии с ГК РФ право аренды включает в себя право пользования и владения земельным участком на определенных условиях. Добавление к этим правом права распоряжение создает право собственности на земельный участок, которое создает условие для права застройки на нем:
Право пользования является вещным правом, и оно не возникает из договора или его регистрации, а передаётся по договору от арендодателя к арендатору, который и регистрируется, т.е. регистрируется именно передача этого права.
Стоимость же права пользования или права пользования/владения выражается арендной платой. То есть под правом на заключение договора аренды земельного участка подразумевается именно право пользования.
С учетом московской практики выкупа прав долгосрочной аренды в виде единовременного платежа с последующим взиманием обычной арендной платы (контрактной), начальная цена предмета аукциона по ст.38.2 должна воспринимается именно как продажа инвестору права застройки в виде единовременного платежа, который и устанавливается торгами. При этом арендная плата выплачивается периодически отдельными платежами.
В 2012 году была попытка ввести понятие «право застройки» в ГК РФ (ст. ст. 300 – 300.7 ГК РФ (в редакции законопроекта N 47538-6)) /8/. Однако до сих пор эти изменения не произошли.
В чем преимущество права застройки перед арендой земельного участка?
В настоящее время строительство на чужой земле ведется в основном через аренду. Это очень удобный инструмент для девелоперов и связанных с ними властей, но он тормозит развитие рыночных отношений в сфере недвижимости.
В настоящее время с помощью аренды земли государство осуществляет своеобразную процедуру передачи публичных земель в частную собственность. В отличие от типовой приватизации эта процедура передачи растянута во времени и происходит в несколько этапов:
предоставление права аренды для строительства объекта по результатам конкурса/аукциона; 
плата по договору аренды в течение срока строительства; 
переход права собственности на земельный участок в частную собственность инвесторов по окончании строительства (с момента регистрации права собственности первого лица на помещение). 
В такой системе выигрывает застройщик, так как для него выгодны такие условия, когда он не выплачивает рыночную стоимость земельного участка и перекладывает бремя содержания земельного участка на собственников помещений. В проигрыше оказываются муниципалитеты, так как они получают только арендные платежи за время строительства, а земельный налог под многоквартирными домами отменен.
Объектом права застройки выступает земельный участок. С момента создания здания и (или) сооружения, относительно которых установлено право застройки, они становятся объектом права наряду с земельным участком.
Согласно п. 2 ст. 300 законопроекта об изменении ГК РФ здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат лицу, имеющему право застройки, на праве собственности в течение срока действия права застройки.
 
Предполагается, что право застройки земельного участка будет возникать на основании договора об установлении права застройки и подлежать государственной регистрации. Возведенные объекты недвижимости на праве застройки, признаются существенной составной частью права застройки (а не земельного участка).
В отличие от обязательственного права аренды право застройки является гарантированным и защищенным правом. Оно позволяет строить на чужой земле и эксплуатировать построенные объекты на праве, приближенном к праву собственности.
Введение права застройки – это наиболее безболезненный путь внедрения в отечественное право принципа "единого объекта недвижимости". В случае замены аренды земли на вещное право застройки с признанием улучшений (зданий, сооружений) составной частью вещного права застройки и применении к праву застройки правового режима недвижимости, необходимость в регистрации улучшений в ЕГРН отпадет.
Понятно, что введение такого значимого и в то же время нового, не имеющего в российском праве аналогов в течение многих десятилетий права, потребует разрешения ряда юридических коллизий.
Особенно много проблем в этих условиях «юридических ловушек» возникает при проведении оценки стоимости объектов недвижимости, о чем мы опишем далее.
Таким образом, мы может констатировать отличие трактовок недвижимости и недвижимого имущества в МСО и российском законодательстве /8/:
Проведенный анализ показал, что для полноценного формирования системы стандартов, максимального использования потенциала оценки стоимости имущества для развития экономики России в первую очередь необходима тщательная юридико-правовая настройка действующего законодательства, учитывающая специфику оценки стоимости имущества, а не наоборот, когда примат юридических форм над экономическим содержанием оценки стоимости имущества может привести к профанации используемой методологии.
Российские юристы ведут долгий спор о толковании применяемых терминов, причем не только в юридическом понимании. Вот что по этому поводу пишет известный юрист О.Ю. Скворцов /20/:
«В современной российской цивилистике идут споры о том, является ли понятие недвижимости юридическим, либо оно отражает фактически существующий объект. … Следует говорить скорее о неразрывном единстве экономического и юридического критериев, при помощи которых недвижимое имущество определяется как специфический объект гражданского права. … Даже с точки зрения необходимости государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним различные виды недвижимостей поставлены в неодинаковые правовые условия».
 
Тройственное представление о «недвижимом» сами юристы разделяют на:
«юридическое понятие (категория)», каковым является «объект гражданского права»; 
«реальный физически (фактически) существующий (связанный с землей) объект»; 
«экономический объект, сущностью которого является его стоимостной эквивалент». 
Кроме терминологических отличий, существенные проблемы оценки недвижимости обусловлены тем, что в нашем праве земля следует правовой судьбе находящихся на ней улучшений, а не оборот, как во всех развитых странах мира. По этому поводу в Комментарии к Земельному Кодексу сказано следующее:
«…Мы неизбежно придем к выводу о том, что «настоящая» недвижимость – лишь земельные участки, а все остальные вещи, в том числе и неразрывно связанные с землей, это принадлежность недвижимости (принадлежность земельных участков)». Возможно, что именно такой подход изменит и направление правового регулирования оборота недвижимостей. Ведь, к примеру, одна из основных проблем сегодняшнего состояния законодательства в данной сфере – то обстоятельство, что земля следует правовой судьбе находящейся на ней недвижимости, а следовало бы установить иное правило… Современный Земельный кодекс РФ устанавливает этот принцип (подп. 5 п. 1 ст. 1 гласит: «Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков»), который тем не менее «не распространяется на существующую совокупность норм, а закладывает основы будущего регулирования земельных отношений»